关于我们
    邵阳市城市规划设计研究院创建于1997年,拥有城乡规划编制甲级、市政道路工程甲级、风景园林甲级、市政行业(给水工程、排水工程、桥梁工程)乙级、工程测量乙级、工程咨询丙级等综合性资质,具有承接区域规划、城镇规划、城市设计、风景名胜、园林景观、道路交通设计、给水(厂)排水(厂)工程设计、桥梁工程、工程测量、工程咨询、项目策划、房建和市政工程监理等业务能力。
您的位置: 首页 > 企业文化 > 院内刊物:
建筑设计阶段成本控制的一点体会
来源:综合科 更新时间:2017-03-22 09:32:22 浏览人数:408

 

建筑设计阶段成本控制的一点体会
孙旭宏
 
摘要 随着建筑产品的多样性及复杂性,设计阶段在成本控制中有着举足轻重的作用,本文从产品定位着手,明确设计标准是产品设计的前提,重点阐述了建安成本在方案阶段已基本定型,以及时间成本和设备投入控制的重要性,强调项目的前期定位尤为关键,以及设计产品是一个不断修正和完善的过程,阐明设计优化在各个设计阶段的必要性,包括后期施工成本控制的不容忽视。
关键词: 产品定位 建筑产品 设计产品 设计标准 有效沟通 设计变更 无效成本 结构优化 施工服务
 
1.前言
做设计二十六年,遇到一些“难以招架”的事情,有不少甲方,一是总认为设计很简单,依样画葫芦,做死的压缩设计周期,二是认为设计只是用来办手续用的,死抠“设计费”,越便宜越好,三是重大设计变更太多,堂而皇之的理由是适应市场变化,四是设计优化,一双眼只盯着所谓的“含钢量”,“限额设计”写进合同里等。
    2.产品定位
随着建筑产品的多样性及复杂性,产品定位的重要性不言而喻,往往后续的大调整都与产品定位不准有关,对于产品的开发,很有实力的公司拥有自己的研发团队,较有实力的企业会聘请专业策划公司,大部分的开发商会依托销售公司和建筑设计单位的资源。

    2.1 产品定位
产品定位指产品在潜在消费者心目中的印象(地位), 谚语“只有透过你的眼睛,我才能看的见我自己”,这句话道出了定位成功与否的精髓;产品定位还有一点很重要,贵在坚持,前期工作一定要做细,重大决策不要随便“拍脑袋”,需要足够的基础数据做支撑。
2.2 建筑产品
建筑产品定位,一是市场定位,如市区盘还是郊区盘、面对的主要消费群体等,二是品质定位,如高档盘还是中档盘、整体立面风格、建设标准等,三是功能定位,如使用功能、户型面积及配比、配套设施等,突出产品的特殊功能。
2.3 市场定位
也称作“营销定位”,用以在潜在客户的心目中塑造产品、品牌或组织的形象或个性的营销技术,使自己生产或销售的产品获得稳定的销路,关键是企业要设法在自己的产品上找出比竞争者更具有竞争优势的特性。
    2.4 品质定位
2.5 功能定位
分析:增加一层商业,须减少二层住宅(100米限高),主楼下的商业空间比较小(转换层柱距不宜过大,核心筒隔断、裙房进深小等);属重大方案调整,须重新报建(含施工图审查),设计修改工作量大,以及消防疏散要求增加,结构低位转换变成高位转换等。
建议:增加了时间成本,加大了前期投入,假如能尽快达成租赁协议(最好付定金),可以做设计变更,目前只是地下室施工,不会影响工程总进度;项目另一地块已规划大型商业圈,盲目地增大商业面积,不可取,毕竟电子商务对传统商业冲击太大了。
   案例2:六年前在一家房地产公司任职(长沙先导区),广东最大国企控股的子公司,实力相当不错,郊区盘(精装房),请了专业的策划公司,又聘请了一家顾问公司(一个月来一次),当时学恒大及万科,做独立的样板房展示区(投入1千万),二年以后被撤除了。
分析:做单独的样板房展示区,一是代表公司的实力,二是利于销售(提前参观),建在售楼部旁边,很能吸引顾客的眼球;在实际操作过程中,出现了二个失误,一是样板房放样尺寸增大了1.05倍,加上隔墙厚度均变小了,空间与现房实际尺寸偏差偏大,反而误导了消费者,二是样板房占用的区域与二期开发的区域相冲突,计划赶不上变化,最终效果适得其反,无功而返。
    案例3前一段热议的“穿衣戴帽”临街立面改造项目(地级市),事后说好说丑的都有,其中一条街色调用到了橙色及深黄色,色调过于张扬,容易产生错觉,有人调侃这个城市有点“黄”,有点“色”。
分析:一个城市应该有她的主色调,可惜的是,没有明确哪个主管部门来主持,这个项目没有方案确认程序(赶进度),就下放到区建设局负责现场管理;效果不佳,推责是很容易的,色调虽是建设方定的,实际上责任还是落在设计方身上,一句话,设计水平臭,感触最深的就是整体效果和单栋效果是二回事,虽然设计方做了效果图对比,大家(责任各方)比较满意 ,但整街效果,天壤之别,大跌眼镜。
    3. 产品设计
好的建筑产品需要充分的市场调研,前期调研是项目立项的前提,俗话说:磨刀不误砍柴工,接着是产品策划(分析,定位,决策),是项目实现的核心,然后是方案设计,此阶段的重心是创意,提出创新性的解决方案,接下来是初步设计,进一步优化方案中的具体细节,最后是施工图设计,将构思变成可以实施的蓝图。
3.1 产品设计
通过多种元素如线条、符号、数字、色彩等方式的组合把产品的形状以平面或立体的形式展现出来,是将计划(设想)通过具体的操作,以理想的形式表达出来的过程,全面确定整个产品策略、外观、结构、功能,从而确定整个生产系统的布局。
a.在设计产品结构时,一方面要考虑产品的功能和质量,另一方面要顾及原料和制造成本的经济性;新产品要为社会所承认,就必须从市场和用户需要出发,充分满足使用要求,这是对产品设计的起码要求。
b. 好的设计是实用的,使用起来方便轻松,得心应手,是唯美的,看起来舒服,是诚实的,需要经得起时间考验的,又是极简的,越是好的产品,让产品回归她的本质,回到简单。
    3.2 建筑产品设计
建筑产品设计,是人们为了满足社会生活需要,利用所掌握的物质技术手段,并运用一定的美学法则,包括被大家慢慢接受的风水理念(与自然的协调)等,而创造的人工环境,建筑产品设计首先是功能布局,注重的是安全、适用、经济等,其次是外观效果。
案例1:最近了解的一个楼盘(三线城市),市区盘(非老城区),该项目计划打造新的商业圈,商业面积20万平米,住宅面积20万平米,现由省内的一家知名上市公司操盘,目前商业大部分还在建设中(地下室施工),住宅建好一栋,就卖掉一栋,房子基本不用开盘,就销售一空,原想建一栋像样的售楼部的设想“泡汤”。
分析:目前三、四线城市的库存量很大,保守估计,起码五年的消化期,这个楼盘创造非凡的业绩,来之不易,目前是当地做得最好的住宅商业地产,一是体现公司的实力,买主信得过,对外营销的策略是商业部分不卖,自己主营,招租部分只针对全球知名的连锁经销商,住宅产品走中档路线,户型走紧凑型路线,尽管外立面简单朴实,室外景观工程差强人意,却抓住了顾客的心里,码头好,有升值空间,售价适中,是一个比较成功的产品。
     案例210年前接触的一个房地产项目(地级市),纯住宅小区,方案定稿前,地产公司邀请设计公司去深圳参观了几个楼盘,老板对外墙漆墙的做法情有独钟,一打听,价格还能在接受的范围内,回来一拍板,将外墙面砖改成了墙漆,实际做成后,面目全非,外墙到处“流眼泪”。
分析:外墙漆的效果不会低于面砖,做的到位,更显档次;当时本地做外墙漆的项目很少,初衷是有创意,给人耳目一新的感觉,决策的时候忽略了二点,一是调研没到位,外地的材料价格和本地的有较大偏差,二是没有考虑到基层处理所增加的费用,实施工程中往往是投入决定思路,选用了普通的外墙漆,一分钱一分货,加上施工中出现的瑕疵,做成的效果差强人意,后悔莫及。
    案例3:某设计院自己开发的一个地产项目,楼盘不小(近十万平米,不含地下室面积),职工自己的集资房二栋,对外销售的有三栋,方案定版全是品字形,没有采用板式楼(自己住的房子),建成后的效果,很多人怨声载道,有人调侃是筒子楼,传称“某某监狱”。
分析:项目在设计初期,既要满足经济效益,又要美观实用,很难把握,做不做板式楼,争议较大,最终决策层趋向了利润,出发点是好的,能降低综合成本,减轻职工的压力(众筹地产公司),加上立面造型过于简单,楼盘品质大打折扣,与周边楼盘相比,不是一个档次,俗话说,一分钱一分货,只能想一头。
    4. 成本控制
房建是一个系统产品,设计是龙头,各个专业都很关键,没有轻重之分,规划专业主要体现的是布局,建筑专业主要体现的是功能,结构专业主要体现的是安全,设备专业(水暖电)主要体现的是舒适,可以形象的体现在人体身上,规划是五官,建筑是皮肤,结构是骨架,设备是血管;设计大致分为规划(策划)阶段、方案阶段、初设及施工图阶段,在规划阶段,项目定位(布局,功能,风格等)已落实,在方案阶段,商业空间、户型比例、面积控制、单元组合、立面风格等方面已就位,在初设及施工图阶段,就是对方案的不断深化与完善,变成可以实施的蓝图。
4.1 设计标准
有资料显示,建筑产品的设计对项目总投资的影响最高占比有75%之多,设计标准举足轻重,至为关键,从项目的定位开始,设计标准初具轮廓,方案阶段,设计标准基本尘埃落定,后续初步设计及施工图是对设计标准的完善;设计标准还有另一层含义,既要满足产品所需的各项功能要求,又要符合国家对该产品的各项规定,对设计方来说,就是遵守各专业设计规范、规程、标准等。
    案例1:近段接触的一个项目,自然高差大于一层地下室的标准,开发商考虑到成本投入,不想做二层地下室,但又不满足规划要求的车位数,采用的处理方式是报建图按二层地下室设计,实际只做一层。
分析:地下车库的设计,一是在车位配比上尽可能与政府博弈,取得优惠政策,二是通过设计地上停车位来弥补地下室的不足;施工中,遇到一个问题,由于只考虑一层地下室的高度,机械成孔的桩都需要接桩,延缓了施工进度;这个项目有它的特殊性,自然高差大于一层地下室的标准,最好的方式是通过配置机械停车库达到车位配比,从台面上可以满足规划要求,车库不好销售,就不增加机械设备;合理确定建设标准,能规避一些投入、报建等方面的风险。
    4.2 设计原则
安全可靠是前提,实用经济是保障,也要考虑施工方便等;方案阶段定下了大方向和主要的原则,即要尊重建设方,又要合理解释设计规范的要求,优化建设方的构思,重中之重,规避一些做不到的构思,不能一味的迁就甲方,反过来会害了自己,做的事往往打“爆工”,满足规范要求是设计的基本原则。
    案例2三年前接触的一个项目(地级市),坡地建筑,各主楼(高层建筑)大部分竖向构件落在边坡上(大多采用大退台处理方式),在山地做高层建筑,成本投入是重中之重,开发商既不想做地震灾害评估,又不想做边坡勘察设计,认为山体是稳定的。
分析:建设方的意图很明显,花最少的钱做最多的事,山体是主体,建筑单体如同树木落在山体上,不同的是建筑单体对山体附加了荷载,起到了一定的破坏效应,特别是建筑物产生的地震水平力,毋庸置疑,山体稳定是建筑单体稳定的前提,山体承受建筑物荷载(竖向和水平)后的稳定性尤为关键。
反思:尽管开发商使出杀手锏,用行政手段干预,威胁终止设计合同,经营和生产的冲突,是设计人遇到的最大困惑,僧多稀少,市场竞争激烈,不得不迁就甲方;该项目从策划到实施,设计公司前前后后换了三家,最后的做法还是大退台做法,浪费了很多无用面积,惹得开发商很不痛快,目前该项目已停工。
建议:危险山坡地段建密集高层建筑群,建筑是否真正融入到环境当中,项目的可行性,值得商讨,可以借鉴类似项目,通过专家论证会论证,对于该项目,概念设计和经验设计尤为重要。 
    4.3 方案设计
方案设计阶段是成本定型的重要阶段,决定了房地产整个项目的开发成本,其重要程度不言而喻, 设计标准在方案阶段已定型,好的产品设计依托一个好的设计标准,什么样的档次,什么样的品味,决定了产品的投入。
案例3:以前接触的一个项目,前期方案讨论一年多,一致不满意,换了二家设计院;另一个项目,边施工边调整,而且是大调整,从头变到尾,面目全非,设计方面对这样的折腾,苦不堪言,最恼火的,向开发商索要设计变更费,一般只是象征性的给点。
分析:设计就怕大调整(大方向),前功尽弃,资金和时间成本消耗较多,对项目反而不利;一般主张前期工作尽量做细,方案评审过程中,建议采用合适原则而非完美原则,尽量在三次评审中完成,防止多次、反复评审产生时间上的成本,小的细节可在初步设计、施工图、施工过程中不断完善;俗话说,好的开端,会有好的收成,方案阶段的工作做得越细,后面的麻烦就会少些,尽量提供产品定位报告,包括完整的设计条件,建筑单体方案设计融入到修建性详细规划设计中等。
    4.4 施工图设计
决定建筑成本的阶段,有的认为在规划阶段,有的认为在方案阶段,可以肯定的是不会在施工图阶段;当然,施工图阶段是很重要的,把握规范要求的度,尽最大努力站在建设方的角度去考虑经济性,不仅体现该设计小组的认真务实,也提升了设计院的整体实力, 进入施工状态之后,要调整功能布局,影响一般会很大,牵一发而动全身,往往耽搁的是时间成本。
案例4在一次朋友聚会上,一位第一次见面的朋友听说我是设计院的,提及到一个很敏感的问题,他和朋友合伙的一个项目,在上海那边做的创意方案,施工图委托省城一家知名设计院,总有一些不如意,比如对方案修改较多,设计进度不理想,特别是感受不到设计人员的热度,施工图质量有些担忧。
分析:外来的设计创意总有些水土不服,最好的方式就是施工图设计单位提前介入,参与前期创意方案的讨论,会有一个好的结果;目前设计院的状况,画图的基本是年轻人,因为厉害的不是做了老总(包括被开发商挖走),要不就自己做老板去了,选对设计公司,不如找对项目设计组,以老带新,项目负责人最为关键(责任心);甲方这边最好配备专业技术人员对接设计,有效对接。
反思:正规设计院一般都会认真对待,优化设计主要体现在对满足规范要求的理解,在满足基本功能和安全的前提下,按最低要求去实施;有些地产开发公司会加大对设计院(不同设计小组组水平有差异,项目负责人尤为重要)的监管力度,会聘请专业工程师(一般会从设计院挖人),专业对专业,相对来说,设计方的态度会好一些,另一方面,对设计方来说,一些技术问题也好沟通一些,也乐于接受。
    4.5 有效沟通
随着设计市场竞争的不断加强,以及建筑品质的不断提升,设计单位应对的主要措施,一是增强服务意识,二是提高设计质量,毋庸置疑,高质量的设计成品是获取市场份额的重大法宝;很多项目都是没有真正明白甲方的意图,有时候上到上一级层面技术沟通,会好一些,让人信服一些,尽最大限度的理解投资方的设计意图,要想方案设计到位,减少设计周期,有效沟通是关键。
     案例5:去年做的一个小项目,一所小学的教学楼,方案报建图是五层,后续设计按五层设计并通过了施工图审查,施工许可证报建中遇到了麻烦,方案报建图最终批下来的只有四层,不得不重新设计,重新报建,建设方大发雷霆,甲方把责任推到设计方身上。
分析:没等到批下来的方案,就往后赶进度,方案调整带来重复工作增多,设计方费力不讨好;一句话,沟通到位是关键,尊重甲方没错,不要过了头,什么都听,遵循规范和建设程序是底线。 
4.6 设计变更
一是建设方合理的要求,二是设计中存在的缺陷,三是施工过程中出现的问题等,设计变更造成时间成本增加,项目管理难度加大,资金投入相应增多;设计中存在的缺陷不容小觑,更隐蔽,不容易发现,是项目最不能接受的。
案例6今年审查的一个项目,项目刚开工(桩基施工中),就出现了重大设计变更,功能变化(商业二层改三层),风格变化(外墙砖改真石漆),户型变化(顶层改复式)等,另地形图上的标高与现场实测的数据有出入,室内外标高体系须做大的调整,正好碰上雨季施工,加上场地限制,设计修改对施工进度没有造成不良影响。
分析:经结构重新复核计算,幸运的是基础改动较小,只是承台有些变动,不然的话,设备需重新进场,且施工困难,设计调整幅度较大,所有专业须重新出图,重新审查,重新报建,表面上不影响施工进度,实际上对项目的推进很不利,人力物力相应增加。
    4.7 无效成本
成本管控要注意掌控一个度,一方面不能不计成本盲目追求设计效果,另一方面要避免成本不合理导致品质下降;是否是无效成本,要看由此产生的溢价是否能够偿付增加的成本,要看所在区域楼价是否相匹配,应根据实际情况作选择。
    案例7:去年审查的一个地产项目,住宅小区,一期全是安置房,资金不能回收,建设资金压力很大,甲方技术负责人特意交代在成本控制方面是否有好的建议。
分析:施工图审查的重点是强制性条文及安全隐患,设计优化很敏感(同行),一般不作为审查意见;主要提了二点建议,一是地下室,查看地勘报告,有二栋(17层)基础岩层基本露头,建议改成半地下室或不做地下室,减少岩石开挖量, 二是取消赠送面积(空中花园),变成全面积,摊薄成本,其他的建议包括简化外立面装饰线条、凸窗及屋顶造型等。
    4.8 结构优化。
建筑产品的功能确定下来后,建安成本的90%已尘埃落定,施工图阶段,优化的空间相对较小他;三、四线城市房价以建安成本为主,结构成本直接影响项目的市场竞争力和盈利能力,在一定程度上决定着项目的成败。
    建议1结构专业参与方案设计是最有效的方式,要尽可能从结构设计方面考虑建造成本,尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。
    建议2抓主要成本关键点,控制地下室面积、建筑层高,减少无效成本(复杂造型,大悬挑构件,大跨度板,复杂线条等),控制建筑物体型系数,控制立面装饰线条和装饰构件的数量、立面造型或构架的复杂程度、线条、玻璃幕墙和异形玻璃的规模等。
     建议3结构建模严格控制输入荷载,是多少就是多少;控制输入参数,不要超出限制太多,接近最好,计算结果,不随意加大配筋;合理的墙柱布置,是结构成本控制最重要的环节,能保证合理的板厚,减少梁的传递次数,从而优化整体方案,减少主材用量。
    建议4控制好构造配筋,按最低要求对待;设计质量缺陷很难避免,补救措施是提早发现问题,主动看图,及时的施工服务来完善;设计中,过程控制最重要,加强事先指导及中间检查,及时消化,免得出图期间改图不到位。
    建议5加强沟通(甲方与审图中心),一些规范条文,不同的理解有不同的解释,多站在投资方的角度思考,所谓的“包容”设计,乐意去做一件事,往往会收到意想不到的效果。
    今年的湖南结构专业技术交流会,业内“大佬”们达成一致意见,深恶痛绝哪些的“抽筋队”,即所谓的“设计优化”,对于建筑成本控制,有一个主流观点,在方案及初步设计阶段进行设计优化更适合;工程界崇尚的还是经验学,经验胜于理论,中科院最有名的一句名言,“七分经验,三分理论”,“三分计算,七分构造”,计算软件的大部分前置参数是根据经验和实验值假定的,也可以理解为没有一个计算值是绝对准确的;具有优化结构成本意识(当成自己的房子设计),如何具有一定的自我保护意识(遵寻规范底线),找到平衡点(包容设计),将是结构设计从业人员思考的重点。 
    案例8: “你们做设计怎那么保守”,“该保守的不保守”,一般都被理解为胆小怕事,不负责任,还容易产生误会;十年前帮一位领导的的亲戚设计一栋大宅,竣工的时候被邀请喝落成酒宴,哪位老兄得意地说:“户型大家基本认可,但你们设计保险系数太大了,把梁断面减小了,配筋根数少了,还加了一层,一点事都没有”。
分析:做人做事,都要留有一点余地,做设计,更多的是考虑一些安全储备,主要是考虑到一些不利因素,如施工质量缺陷、材料强度缺陷、设计过程中出现的失误等;无安全隐患,这是每一个设计都应该做到的,胆大就是把握规范的尺度,心细就是保护好自己。
4.9 设备优化
设备专业包括给排水、电气、暖通等专业(含消防设计),这一块越来越受到大家的重视,优化一般从节能角度开始,比如地下车库(尤其是在有采光天井的节点周围),以及小区内景观的照明系统,应分区、分组、分灯型进行回路控制,并应采用新型节能灯具,然后兼顾后期运营成本,耐久性,比如闲一些口碑好的一些的设备,实用性,比如物管收费处、值班室、消防和安防控制室宜统一设置在物业管理用房内,以方便业主办事并节省物管人手,一句话,避免后期运营过高的维护成本等。
    4.10 施工服务
一个建筑产品的出炉,离不开施工服务,一是图纸会审及技术交底,设计的主要意图及注意事项,还有施工中的难点做出合理的解释,同时对施工方、监理方、甲方等提出的问题做出回复,二是施工配合,现场配合解决施工中的异常情况,必要时出具设计修改通知单,还有一项工作时参加各阶段隐蔽工程的验收和工程的总验收,看施工是否符合设计意图,不对的地方及时指出修改;目前设计市场的状况,设计周期短,人员素质参差不齐,先期不足,后期来补,施工服务是产品设计的一部分,也是对产品设计的最好完善,还是设计产品优化的重要组成部分。
5 总结
项目设计是一个系统工程,一个合理、合情、合规的的设计作品,是集体创造的,优化思路贯穿整个流程,策划阶段,做好产品定位,图纸阶段,寻找平衡点,成本、品质、进度等和谐统一,创造出美丽的脸庞,健全的骨架,流畅的血脉,概念清晰是做好产品设计的前提,多做项目是提升业务水平的最佳途径,主动性是专业间沟通交流的法宝,认真负责的工作态度是结构安全的保障,用心建筑,建筑结构,牢记一点,设计质量是自己做出来的,而不是别人校审出来的。
     设计阶段的优化内容很多,作为投资方,尽量寻求长期设计合作伙伴,适中的设计费,给予设计单位合理的设计周期,其实没有一栋相同的设计,对建筑产品有百益而无一害,当然,后续施工施工管理很重要,三个方面,一是关键时间节点控制,开工、桩基完成、正负0.000、开盘、主体封顶、主体验收、室外总体、综合验收、交房等,二是完善设计变更及现场签证程序,执行变更前的成本评审制度,明确各相关人员的签字权限,三是充分进行建材市场调研,降低主材成本等,施工阶段的优化不容忽视。
 
个人观点,仅供参考,不妥之处,敬请谅解。
 
网站首页 | 关于我们 | 企业文化 | 新闻中心 | 设计展示 | 技术团队 | 业务资讯 | 在线服务 | 联系我们
联系电话:0739-5320052 电子邮箱:XSYGHY@163.COM
地址:邵阳市北塔区龙山路(中驰第一城斜对面、湘郡铭志学校东) 传真:0739-5322920 备案号:湘ICP备10000860号-1